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A simplificação da rescisão do contrato de compra e venda de imóveis com o advento da Lei Federal nº 13.097/2015.

Publicado em 05/08/2015 por Rodrigo M. de Carvalho

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Em recente alteração legislativa, efetuada pela Lei Federal nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, foi modificado o art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, norma esta que rege os parâmetros para resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados e não incorporados.

A Lei Federal nº 13.097/2015 veio alterar a efetividade da cláusula resolutiva expressa nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados e não incorporados, possibilitando a resolução do contrato mediante constituição em mora do devedor, transcorrendo o prazo legal sem a devida purgação, sem a necessidade de provimento judicial para tanto.

Desta forma, trouxe o legislador plena eficácia à cláusula resolutiva expressa, insculpida nos artigos 474 e 475 do Código Civil, que constem nos contratos acima descritos. Tal cláusula dispõe que, havendo inadimplemento culposo de uma das partes contratuais, operar-se-á de pleno direito a resolução da avença, isto é, será considerado terminado o contrato, independentemente de interpelação da parte inadimplente.

A novidade da alteração legislativa consiste em que, anteriormente, tendo por base a redação antiga do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, a jurisprudência copiosa dos tribunais superiores inadmitia a resolução das promessas de compra e venda, ainda que figurasse cláusula resolutiva expressa, sem provimento judicial, mesmo após transcorrido infrutiferamente o prazo para a purgação da mora pelo devedor resultante de interpelação judicial ou extrajudicial (concretizada por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos) realizada pelo credor.

Esse entendimento das cortes superiores tinha por justificativa a lacuna na anterior redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, que não previa a situação contratual consequente ao decurso do prazo da interpelação judicial ou extrajudicial sem a purgação da mora pelo devedor. Ademais, baseou-se esse juízo, também, na proteção despendida pelos tribunais ao compromissário-comprador, parte hipoteticamente mais fraca na relação negocial imobiliária, que poderia sofrer enormes e injustos prejuízos em face de resoluções arbitrárias.

Por outro lado, a necessidade de provimento judicial na totalidade dos casos de inadimplemento por parte do compromissário-comprovador ocasionou uma extrema burocratização das relações negociais de imóveis, entravando o livre fluxo de bens imobiliários no mercado, impondo pesado ônus ao vendedor que já sofre com a inadimplência do devedor e dificultando a retomada do bem.

Deste modo, inúmeras ações judiciais foram pleiteadas tanto por vendedores, no intuito se resolver judicialmente o contrato, quanto de compradores, que se acharam prejudicado por resoluções efetuadas sem provimento judicial. Assoberbou-se, então, o judiciário ao longo de vários anos com tais discussões, além de ser imposto aos vendedores, já prejudicados pelo inadimplemento contratual, o custo de espera de vários anos até o encerramento dos processos judiciais visando à resolução dos contratos.

Corrigindo a lacuna da antiga redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, o art. 62 da Lei Federal nº 13.097/2015, que entrou em vigor em 19 de fevereiro de 2015, deu o seguinte texto para àquela norma:

“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Assim, o legislador deixou a plena eficácia da cláusula resolutiva expressa nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados ou incorporados. Havendo a referida cláusula no pacto, poderá o vendedor interpelar judicialmente ou extrajudicialmente o comprador inadimplente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias. Não purgada a mora, o contrato está resolvido de pleno direito, sem a necessidade de interpelação judicial.

Com a modificação, a retomada do imóvel pelo vendedor prescindirá de ação judicial para resolução do contrato. Sendo resolvido o pacto com a não purgação da mora após o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias da interpelação, o comprador passará a possuir injustamente o imóvel, possibilitando ao promissário-vendedor lançar mão de meios mais céleres para reaver o bem, como a proposição das ações de reintegração de posse ou reivindicatória.

Salienta-se que tal alteração não se aplica aos negócios realizados tendo por objeto imóveis loteados, negócio este regido especificamente pelo art. 32 da Lei Federal nº 6.766/1979, ou imóveis incorporados, por especialidade das normas do art. 63 e seus parágrafos da Lei Federal n° 4.591/64 e art. 1º, VI da Lei Federal nº 4.864/65.

É de se concluir que, no atual momento de crise econômica geral, com graves reflexos no setor imobiliário, o novo regramento legal trouxe benefícios na desburocratização do comércio de imóveis não loteados ou incorporados, restando claro que os compradores que se sentirem prejudicados ainda terão resguardados os seus direitos em caso de arbitrariedade do vendedor ou não cumprimento das disposições legais do art. 1º e seu parágrafo único do Decreto-Lei nº 745/1969 por este, podendo se utilizar das vias processuais pertinentes para pleitear seus interesses, com a diferença de que agora terão o ônus de judicializar a questão.

LEON SIMÕES DE MELLO

Advogado

Pós-graduando em Direito Imobiliário


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